商品房销售买方不支付购房款 卖方有权解除合同 ——广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司诉黄爔商品房销售合同案 【案件基本信息】 1.裁判书字号 云南省南涧彝族自治县人民法院（2019）云2926民初236号民事判决书 2.案由：商品房销售合同纠纷 3.当事人 原告：广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司 被告：黄爔 【基本案情】 原告系依法登记的房地产开发企业，开展商品房销售。2015年6月29日，被告以按揭贷款的方式向原告定购原告方开发的“龙凤丽都”12号地第3幢第1单元第4层402号房，双方签订《龙凤丽都定购协议书》，被告支付定金10000元。2016年4月25日，原被告双方签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》（以下简称“《购销合同》及《补充协议》”），约定被告购买上述房屋；购房价款共计467424元；被告应于2016年4月25日支付首付款140424元，其余价款327000元向银行贷款支付；交房时间为2016年8月31日前；被告应于交足首付款并签订商品房购销合同后5日内提供符合银行要求的办理贷款所需资料，并同时到银行完善办理贷款的手续；若因被告个人征信、提供贷款资料不齐等原因导致贷款不能，则被告应在银行作出不予贷款的决定之日起30日内付清购房款余额，否则被告应向原告支付购房款总额10%的违约金，原告有权解除商品房购销合同，收回该商品房另行出售。 合同签订过程中，被告支付部分首付款40424元，合同签订后，被告因其有其他商业贷款未能办理按揭贷款，两次申请延期支付购房款，原告同意延期至2018年9月7日前，但被告一直未履行支付剩余首付款、购房余款的义务。原告未交付房产。 原告委托律师于2019年1月14日向被告发出解除《购销合同》及《补充协议》的《律师函》，根据被告在《购销合同》中所留的地址和联系电话，将该《律师函》以邮寄送达的方式邮寄给被告方。据查询，原告方于2019年1月15日投邮，2019年1月17日签收。 原告请求确认原被告于2016年4月25日签订的《购销合同》及《补充协议》已于2019年1月17日解除；判令被告向原告支付购房总价款10%的违约金46742.4元及律师代理费15000元。被告不同意解除《购销合同》及《补充协议》，要求原告继续履行合同，将房产证交给被告，被告以房产证抵押贷款后可结清尾款。 【案件焦点】 1.原被告双方所签订的《购销合同》及《补充协议》是否已经解除；2.被告应否承担支付违约金责任；3.被告应否承担律师费。 【法院裁判要旨】 云南省南涧县人民法院经审理认为：原被告签订的《购销合同》及《补充协议》系有效合同。 关于合同是否已解除的问题。本案中双方当事人签订商品房买卖合同后，因被告的原因未能订立商品房担保贷款合同,且两次申请延期付款后被告至今仍未付款，导致商品房买卖合同不能继续履行，双方当事人签订的购房合同目的因按揭不能已经不能实现，原告作为出卖人可以请求解除合同。原告根据被告在《购销合同》中所留的地址和联系电话向被告邮寄解除合同的《律师函》，该邮件于 2019年1月17日妥投，故原被告之间签订的《购销合同》及《补充协议》已于2019年1月17日解除。 关于违约金的问题。被告在因有其他商业贷款未能办理按揭贷款支付购房款的情况下，亦未另行筹款支付购房款，且两次申请延期支付，亦未能在承诺期限内付款，至今仍未向原告支付购房余款，已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。故对该项诉请予以支持。 关于律师费的问题。原被告双方在合同中无律师服务费的相关约定，且律师费也不属于必然发生的费用，故原告要求赔偿律师服务费的诉讼请求不予支持。 云南省南涧县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第（三）项、第（四）项，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出如下判决： 一、确认原告广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司与被告黄爔双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》已于2019年1月17日解除。 二、被告黄爔在本判决生效后15日内向原告广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司支付违约金人民币46742.4元。 三、驳回原告广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司要求被告黄爔支付律师费的诉讼请求。 【法官后语】 大理地区气候宜居，随着旅游经济的大力发展，不少外地人选择到大理买房定居或投资，大理的房地产开发行业在2015年至2019年期间异军突起，发展迅猛，房价几乎呈翻倍增长甚至更多。在这样的经济环境下，买房除了刚需之外，成为了大理人民的投资首选，而买房所带来的经济纠纷亦占据法院受理案件中越来越多的比例。 本案的特点在于时间跨度较大，双方最初签订《定购协议书》是在2015年，而原告诉至法院已经时至2019年，经历了大理州南涧县房地产销售由冷到热，房价由低到高的过程。双方当事人的心理亦发生了从“求着买”到“求着卖”的巨大转变。 在面对双方对合同解除与否的争执问题上，法官需要判断主张解除合同的原告是否有法定的解除权，是否达到法定解除条件，以及分析合同能否继续履行。 关于解除权的问题，《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第九十四条规定了合同的法定解除情形，本案中原告主张的解除情形是因被告违约致使合同目的不能实现，能否适用该条法律规定，关键在于判断被告是否存在根本违约。被告在答辩中陈述其并不存在违约，原告工作人员告知其仅支付几万元的就可以购买房屋，剩余款项被告只需提交办理按揭贷款的材料给原告，由原告工作人员去办理按揭贷款，合同签订后原告的工作人员才告知被告按揭无法办理，被告要求退还已付款项，但原告未同意。本案中被告未能证明其答辩的真实性，被告辩称其在签订《购销合同》前不知道无法办理按揭贷款以及签订《购销合同》后得知无法办理贷款而积极要求退款却被原告拒绝的情形是否能成为阻却被告违约的事由，需要回归民事合同订立的原则本身来看。被告是具有完全民事行为能力的成年人，签订《购销合同》之前，应当遵循诚实信用的原则对自己的支付能力进行正确的评估，签订《购销合同》是双方真实的意思表示，合同签订后即对双方具有约束力，双方均应诚信履约，被告无力支付购房款并不能使被告获得合同解除权，原告有权要求被告继续履行合同。被告签署延期付款的承诺书，应视为双方对继续履行合同以及付款时间达成新的合意，被告经原告宽延付款期限后仍然不能履行合同约定的主要债务，符合《合同法》第九十四条第三项的规定，同时因被告的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，无法实现合同目的，符合《合同法》第九十四条第四项的规定。综上，被告不支付购房款的行为构成根本违约，原告获得合同的法定解除权，原告行使解除权亦在法定期限内，可依法解除合同并要求被告支付违约金。 结合本案的审理背景来看，订立合同的初期被告希望原告退还已付款项并解除合同，但时至今日，再以当时的房价购买一套房屋显然很划算，被告更愿意选择继续履行合同。但从诚实信用、维护经济市场稳定的角度出发，当时被告因无力付款而违约，即使被告现在有能力支付剩余购房款，原告尚未行使法定解除权，也不宜支持继续履行合同，法律不鼓励因违约而获利的行为。民事合同的订立虽然意思自治，但一旦订立，就对双方都具有约束力，双方都应当为自己的行为负责，无论是卖方还是买方，均不应以市场情势变更而违背诚信原则。