罗彩章诉熊文翠租赁合同纠纷案

关键词   民事  租赁合同   违反法律禁止性规定  合同无效

裁判要点

为家庭生产经营需要租赁场地建盖修理厂，因所租赁的场地系农用地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，导致租赁合同无效，合同无效因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

相关法条

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条

基本案情

原告为经营汽车修理厂向被告租赁场地，双方以原告罗彩章为乙方，被告熊文翠为甲方，于2017年4月1日经协商签订《场地租赁合同》，合同约定被告将坐落于“西山脚大福页砖厂”老214线路旁，面积约1300平方米的场地出租给原告，租期为12年，即2017年4月1日至2029年4月1日，租金为每年40000元，每三年付一次租金。同时合同还约定“租赁期间，甲方要保障在修房及经营过程中一切顺利使用场地。如果遇外界的一些麻烦、阻碍，甲方要及时出面处理，与乙方无关，若需罚款，由甲方负责解决”。合同中还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了3年的租金120000元，被告向原告出具了收条。后原告未向相关部门办理审批手续即开始购买材料在租赁的场地上进行施工建设经营汽车修理厂用的彩钢瓦大棚。2017年6月6日，南涧彝族自治县国土资源局向原告丈夫王宏春发出南国土资停字[2017]第01098号《责令停止国土资源违法行为通知书》，告知原告方“在西山宝华路大福页砖厂旁建钢架房”的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，要求原告方停止施工听候处理。接到通知后，原告方仍继续施工，并于2017年6月18日建设完工。原告共计向施工方支付工时材料费134172元。2018年6月12日，南涧彝族自治县住房和城乡建设局向被告发出南住决字[2018]第3号行政处罚决定书，对被告作出“责令你户于2018年8月1日前，自行拆除违法建设的建构筑物，消除影响。限期不拆除的，将依法进行强制拆除”的处罚决定,但被告至今未拆除。原告要求被告退还租金、赔偿损失未果，遂提起诉讼。

另，涉案土地系被告实际管理使用的南涧县南涧镇西山村委会西山脚村民小组所有的集体土地，非承包地，非宅基地，未办理建设用地审批手续。

裁判结果

一、原告罗彩章与被告熊文翠于2017年4月1日签订的场地租赁合同无效。

二、被告熊文翠返还原告罗彩章租金人民币120000元，原告罗彩章将土地腾还给被告熊文翠。均限于本判决生效之日起三十日内履行。

三、被告熊文翠赔偿原告罗彩章经济损失人民币20000元，限于本判决生效之日起三十日内履行。

四、驳回原告罗彩章的其他诉讼请求。

裁判理由

法院生效裁判认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。本案中，原被告签订的场地租赁合同虽系自愿，但由于涉案土地属于农村集体土地，原告与被告租赁土地是用于建盖厂房经营汽车修理厂，被告在知晓原告租赁土地用途的情况下仍与原告签订租赁合同，且合同签订后，原告已经在所租赁的土地上建盖了厂房，双方的行为属于出租集体土地用于非农业建设的情形，违反了法律强制性规定，故双方签订的场地租赁合同属于无效合同。

关于租金返还和损失赔偿的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原被告双方签订的场地租赁合同无效，被告因该合同取得的租金120000元应当全部予以返还。故对原告要求被告返还租金120000元的诉讼请求予以支持。导致本案场地租赁合同无效的原因是涉案土地系农村集体土地，原告租赁土地用于建设厂房经营修理厂，被告在明知原告租赁用途的情况下仍将集体土地出租给原告，双方都存在一定的过错，均应对原告所遭受经济损失承担相应的责任。至于双方各自应承担多少责任，则要结合双方在整个过程中对造成经济损失产生原因、所起的作用来综合考量。原告在租赁土地上所建的彩钢瓦大棚是其根据自己经营需要，委托他人进行建造的，建设前应向而未向有关部门办理规划、报建的审批手续，原告知道或应当知道自己未经审批擅自修建建筑物的行为可能带来不利后果，却放任了不利后果的发生。如果原告能按照相关程序规定办理报建审批手续，在未取得相关审批手续之前不予修建，则不会出现所建的彩钢瓦大棚被认定为违章建筑而被责令拆除的情形，完全可以避免现时所造成的损失。同时，在2017年6月6日南涧彝族自治县国土资源局向原告方发出《责令停止国土资源违法行为通知书》后，原告没有采取补救措施仍然继续施工直至完工。基于上述分析，造成本案经济损失，原告的过错程度明显大于被告的过错程度。结合本案的实际情况，确定由被告赔偿原告经济损失20000元。

典型意义

    一、经济腾飞，交通便利的农用地投入市场的情况大量出现，此案例对违法交易行为有教育意义。

    二、合同确认无效后，审判实践中对应否一并处理返还责任和折价补偿问题存在争议，本案例在确认合同无效时，一并处理了返还责任和折价补偿的问题，该观点与《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神一致：1、在审理双务合同纠纷案件中，如果原告仅请求确认合同无效，但并未请求返还原物、赔偿损失，折价补偿等给付请求，人民法院应向其释明，告知其一并提出相应给付请求；如果原告基于合同也有给付行为，也应向被告释明，告知其可以根据恢复原状原则提出反诉或者抗辩，即便被告未提出抗辩或者反诉，人民法院也可以依职权在确认合同无效的同时一并处理返还责任和折价补偿问题；2.若返还范围确实难以确定的或者争议较大的，也可以告知被告通过另行起诉等方式解决。

                               南涧县人民法院：吴美敏